#23 Donner des revenus avec la donation temporaire d’usufruit

À certaines périodes de la vie, on peut ne pas avoir besoin de tous ses revenus sans pour autant avoir la volonté de se dessaisir de ses biens. Ainsi, une personne en activité qui a investi dans des biens immobiliers locatifs, pour s’assurer un revenu à la retraite. En attendant, elle est fiscalisée sur ses revenus fonciers et, si son patrimoine immobilier est important, elle peut aussi être assujettie à l’IFI. Par ailleurs, cette personne souhaite que ce patrimoine revienne à ses héritiers à son décès.

La donation temporaire d’usufruit est un montage gagnant-gagnant pour le donateur et pour le bénéficiaire de la donation. En effet, il s’agit pour le donateur de se dessaisir des revenus pour une période de temps limitée, tout en conservant la nue-propriété du bien, c’est-à-dire le droit de vendre ou de donner le bien en question. Quant à l’usufruitier temporaire, il encaisse les revenus pendant ce temps, ce qui lui permet de financer ses projets (projet caritatif ou encore études pour les enfants bénéficiaires de la donation).

Le donateur qui ne perçoit plus de revenus, n’est plus fiscalisé pendant la durée de la donation (impôt sur le revenu et IFI). À l’issue de la donation, il redevient pleinement propriétaire de son bien, ce qui lui permet de percevoir à nouveau les revenus, de céder ou de transmettre son bien comme il l’entend.

Lorsque le bénéficiaire de la donation (usufruitier) est un organisme caritatif, il perçoit l’intégralité des revenus sans être fiscalisé. Il peut ainsi élaborer des plans sur la durée de l’usufruit temporaire grâce à la visibilité sur les revenus que lui offre le dispositif.

Pour être valable fiscalement, la donation temporaire d’usufruit doit respecter quelques conditions :

• Elle doit être consentie par acte notarié pour une durée minimale de trois ans ;
• Elle doit permettre à l’organisme bénéficiaire de réaliser sa mission par une vraie contribution matérielle (mise à disposition de locaux) ou financière (dividendes, intérêts, loyers) ;
• L’usufruitier doit avoir des pouvoirs de gestion sur le bien, même si cette gestion peut être déléguée à un gérant.

En général, la donation temporaire d’usufruit est consentie sur des titres, des biens immobiliers ou des parts de société immobilière, pour une durée de trois à cinq ans, éventuellement renouvelable. Attention toutefois aux portefeuilles-titres, dont les revenus sont aussi composés de plus-values lesquelles reviennent en principe au nu-propriétaire et pas à l’usufruitier. Dans tous les cas, il conviendra de bien décrire les pouvoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire, et la répartition des charges éventuelles entre eux.

* Notaire chez VXL Notaires, Hubert Fabre (X 1981) intervient dans les opérations de transmission et en particulier de transmission d'entreprise.