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#12 Impôt sur la fortune immobilière : les règles applicables en 2019

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui concerne les biens immobiliers non affectés à une activité professionnelle, entre dans sa deuxième année. Dans ce point juridique et fiscal, Me Hubert Fabre* (X 1981) rappelle les règles applicables.

Qui est concerné et quel est le taux de l’IFI ?

Seules les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier de l'année est supérieur à 1 300 000 € sont assujetties à l'IFI. Le taux est progressif de 0 % à 1,5 % selon le montant du patrimoine.

Quels sont les immeubles concernés ?

Tous les immeubles qui ne sont pas affectés à une activité professionnelle, détenus par le contribuable au 1er janvier, directement ou à travers une société, sont concernés. Si le contribuable réside à l'étranger, seuls ses immeubles situés en France sont concernés.

Grande différence avec l'ISF : lorsqu'on détient des titres d'une société qui détient elle-même des immeubles, directement ou indirectement, la quote-part représentative des immeubles dans la valeur de la société doit être prise en compte, sauf exceptions finalement peu nombreuses. Pour les sociétés détenant des immeubles, il peut être nécessaire de vérifier avec un professionnel si les titres doivent être déclarés, et pour quelle valeur.

Peut-on déduire du passif ?

Oui, mais là aussi, les règles sont plus restrictives qu'en matière d'ISF. En principe, la dette d'acquisition de l'immeuble est déductible. Attention toutefois aux prêts in fine (dont le capital est remboursable en totalité au terme du prêt), car ils font l'objet de règles de déduction particulières.

Comment évaluer les immeubles ?

La déclaration, qui est une annexe à la déclaration de revenus, détaille tous les immeubles du contribuable et précise la date et le prix d'acquisition. Les contribuables sont invités à se connecter sur la base de données Patrim pour évaluer leurs immeubles, où ils pourront trouver des références de transactions.

L'abattement de 30 % pour la résidence principale est maintenu. Sinon, le contribuable pourra effectuer des abattements pour détention à travers une société (au moins 10 %), pour occupation lorsque le bien est loué (en général de 20 % à 30 % en fonction de la nature du bail et du montant du loyer) ou encore lorsque le bien est en indivision.

Comment réduire son IFI ?

Les réductions d'impôt pour investissement PME ont été supprimées. Pour les dons, il est toujours possible de bénéficier d'une réduction d'impôt de 75 %, limitée à 50 000 € (soit un don de 66 666 €). Les organismes éligibles sont les fondations reconnues d’utilité publique et certains organismes sans but lucratif comme les établissements de recherche ou d’enseignement supérieur, et, depuis 2019 les groupements d'employeurs pour l'insertion professionnelle.

Attention : les dons aux associations reconnues d’utilité publique n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt, sauf lorsque l’objet est le financement et l’accompagnement de la création et de la reprise d’entreprises.

Par ailleurs, le montant cumulé de l'impôt sur le revenu 2018 et de l'IFI ne peut pas excéder 75 % des revenus perçus en 2018.

* Notaire chez VXL Notaires, Hubert Fabre (X 1981) intervient dans les opérations de transmission et en particulier de transmission d'entreprise.