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#21 Quel IFI en 2021 ?

Cette année, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne connaît pas de modifications notables. Dans ce point juridique et fiscal, Me Hubert Fabre* (X 1981) en rappelle les règles principales.

Quels biens sont concernés ?
L’IFI est dû sur les immeubles détenus directement ou indirectement à travers une ou plusieurs sociétés, dès lors qu’ils ne sont pas affectés à l’activité professionnelle du contribuable. Si ce dernier est résident français, tous les immeubles sont concernés, mais s’il réside à l’étranger, l’IFI ne s’applique qu’aux immeubles situés en France.
Attention aux immeubles détenus à travers une société : la quote-part représentative des immeubles dans la valeur de la société doit être prise en compte, selon des règles qui ne sont pas toujours simples.

Qui sont les redevables ?
Seulement les personnes physiques dont le patrimoine immobilier excède 1,3 M€. Pour un couple, c’est le patrimoine des deux personnes qui est pris en compte dès lors qu’elles sont mariées, pacsées ou en concubinage notoire.

Et en cas d’usufruit ?
C’est l’usufruitier qui est le redevable pour la valeur en pleine propriété de l’immeuble, sauf dans certains cas très particuliers dont l’usufruit dit « légal » du conjoint survivant, c’est-à-dire qui ne résulte ni d’un testament, ni d’une donation entre époux. Dans ce cas, seule la valeur de l’usufruit est taxable à l’IFI.
À noter : en 2020, l’administration a validé le schéma de cession d’usufruit temporaire qui a pour effet de soustraire l’immeuble à l’assiette de l’IFI. L’usufruit, c’est-à-dire l’usage du bien, ou ses revenus sont transférés à un tiers par cession ou donation. Ceci peut être intéressant pour financer les études des enfants, ou encore pour soutenir une œuvre caritative en lui permettant de recevoir les revenus pendant une période déterminée.

Peut-on déduire le passif ?
En principe, la dette d'acquisition de l'immeuble est déductible, de même que la dette contractée pour des travaux. Attention aux prêts in fine (dont le capital est remboursable en totalité au terme du prêt), car ils font l'objet de déductions décroissantes.

Comment évaluer les immeubles ?
La déclaration, qui est une annexe à la déclaration de revenus, détaille tous les immeubles du contribuable et précise, outre la valeur vénale, la date et le prix d'acquisition. L'abattement est de 30 % pour la résidence principale. Il est possible aussi de faire des abattements en cas de détention par une société (au moins 10 %), pour occupation lorsque le bien est loué (en général de 20 % à 30 % en fonction de la nature du bail et du montant du loyer) ou encore lorsque le bien est en indivision.

Quel est le taux de l'IFI ?
Le taux est progressif de 0 % à 1,5 % et l'impôt est dû lorsque la valeur déclarée excède 1,3 M€. Par ailleurs, le montant cumulé de l'impôt sur le revenu 2020 et de l'IFI ne peut pas excéder 75 % des revenus perçus en 2020.

Quelle réduction d’impôt ?
En cas de don de somme d’argent ou de titres de société cotée, le donateur peut déduire de son IFI 75 % du montant donné dans la limite de 50 000 € (soit un don de 66 666 €). Les organismes bénéficiaires sont déterminés par la loi et comprennent notamment les fondations reconnues d’utilité publique et certains organismes sans but lucratif comme les établissements de recherche ou d’enseignement supérieur, et, depuis 2019 les groupements d'employeurs pour l'insertion professionnelle. Attention car en cas de don de titres de société cotée pour un montant supérieur à la valeur d’acquisition de ces titres, le donateur devra acquitter l’impôt de plus-value.

* Notaire chez VXL Notaires, Hubert Fabre (X 1981) intervient dans les opérations de transmission et en particulier de transmission d'entreprise.